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Lohnen sich Immobilien bei den aktuellen Immobilienpreisen noch?

MH900439299Investieren in Bau und Grund ist des Deutschen Steckenpferd. Entsprechend gehen die Immobilienpreise (vor allem in gesuchten Lagen) aufgrund der tiefen Zinsen und der hohen Nachfrage durch die Decke. Rechnen sich daher Immobilieninvestitionen noch? Wer baut und viel Geld in ein Immobilienprojekt steckt, sollte auf jeden Fall sehr genau kalkulieren. Das selbstgenutzte Eigenheim lohnt sich für einen persönlich, da es einen hohen persönlichen Wert hat. Doch bei Renditeliegenschaften wird die Rechnung knapp. Grund dafür: laufende Kosten und Kaufnebenkosten. Diese schmälern die Rendite deutlich. Wenn netto noch 1-2% übrig bleiben, ist das zwar knapp die Inflation gedeckt, das KGV der Anlage liegt aber bei 50-100 bei hohem Risiko und Verwaltungsaufwand. Alternativen wie Aktien sind daher im Verglich zu Immobilien rentabler, vor allem wenn man die Rechnung bis zum Schluss macht:

Laufende Kosten und Nebenkosten drücken die Rendite

Zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch die sogenannten Kaufnebenkosten hinzu. Außerdem müssen Sie die laufenden Kosten für eine Immobilie berücksichtigen. Schließlich fallen hier nicht nur Strom-, Wasser- und Heizungskosten an, sondern früher oder später auch Sanierungen, Renovierungen oder gar der komplette Abriss und darauf folgende Neubau. 

Als Faustregel gilt: Eine Immobilie verliert innerhalb von 75 bis 100 Jahren komplett ihren Wert. Sie müssen diese dann entweder neu errichten oder aber durch regelmäßige Instandhaltung vor dem Zerfall bewahren – und das ist nicht immer ein Schnäppchen. (Ihre Erben dürften sich dann wohl darum kümmern...)

 

Was kommt als Kosten zum Immobilienkaufpreis hinzu?

1. Kaufnebenkosten – Die bereits erwähnten Kaufnebenkosten werden je nach Region und Immobilie auf etwa dreieinhalb bis fünf Prozent des Kaufpreises geschätzt. Auch hier gilt deshalb: Informieren Sie sich frühzeitig über die Höhe der Kaufnebenkosten und berücksichtigen Sie diese bei der Finanzplanung.

 

2. Grunderwerbssteuer – Egal, ob Sie eine bestehende Immobilie erwerben oder neu bauen möchten: Bei jedem Immobilienkauf fällt die sogenannte Grunderwerbssteuer an. Sie ist Ländersache und liegt zwischen 3,5% und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

 

3. Maklercourtage – Die meisten Immobilienkäufe und -verkäufe werden über einen Makler abgewickelt. Dessen Leistung will entsprechend entlohnt sein, in der Regel mit zwei bis sechs Prozent des Kaufpreises der Immobilie zuzüglich Mehrwertsteuer. Bei so großen Preisunterschieden lohnt sich auf jeden Fall der Angebotsvergleich vorab.

 

4. Notarkosten – Ein weiterer - nicht zu unterschätzender Kostenfaktor - sind die Kosten für den Notar. Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie muss stets von einem Notar beglaubigt und im Grundbuchamt vermerkt werden.

 

5. Kreditnebenkosten – Sollten Sie eine (anteilige) Fremdfinanzierung Ihrer Immobilie planen, müssen Sie auch hier eventuell mit unerwarteten Nebenkosten rechnen. So stellen zahlreiche Kreditgeber zum Beispiel eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von zwei oder mehr Prozent der Kreditsumme in Rechnung.

Nehmen Sie das Darlehen nicht sofort in Anspruch, können unter Umständen Bereitstellungsgebühren anfallen. Auch eine verlängerte Zinsbindung oder die Möglichkeit von Sondertilgungen lassen sich zahlreiche Kreditgeber großzügig bezahlen.

 

6. Baunebenkosten – Wer sich dazu entschlossen hat, selbst ein Haus zu bauen, muss zusätzlich zu den Kauf- auch die Baunebenkosten einkalkulieren.

Hierzu gehören: 

• der Bauantrag

• die Baugenehmigung

• Vermessungen durch das Katasteramt

• eventuelle Baukostenzuschüsse

• eventuelle Kosten für die Erschließung des Grundstücks

• Bauwasser, -strom etc.

• Bauversicherungen

• Grundbucheintragung

 

Zudem können sich während der Bauphase unerwartete Schwierigkeiten ergeben oder Verzögerungen, zum Beispiel wetterbedingt, welche die Kosten weiter in die Höhe treiben. Gerade bei Bauvorhaben sollten Sie aufgrund der schlechten Planbarkeit auf Nummer sicher gehen und einen entsprechenden finanziellen Puffer einplanen.

Fazit: Lassen Sie sich von scheinbar günstigen Kaufpreisen nicht täuschen: Bei einem Immobilienerwerb oder Bauvorhaben kommen zahlreiche Zusatzkosten auf Sie zu. Diese müssen Sie unbedingt in Ihrer Finanzplanung sowie der Ermittlung Ihres Fremdkapitalbedarfs berücksichtigen.
 

 
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